清遠(yuǎn)東城:大盤時(shí)代迎來升級(jí)契機(jī)

發(fā)表時(shí)間： 2014-09-24 00:00 來源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

2005年初,袁軍剛到清遠(yuǎn)時(shí),看到如今被稱為清遠(yuǎn)東城片區(qū),還只是一大片被平整了的荒蕪之地。那時(shí)候在她的腦海中,甚至還沒有“東城”這樣的概念,而只作為舊城的一個(gè)附屬片區(qū),再往東就只能算是城市邊緣地帶了。

僅僅十年之后,清遠(yuǎn)“東城”這一概念,不僅在袁軍這個(gè)外來客的腦海中有了一個(gè)清晰的印象,且東城這一片區(qū),也從當(dāng)初的“邊緣地帶”成為了“城市中心”。早幾年見不到幾輛私家車的沿江路,如今也已是車水馬龍,甚至有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)堵車現(xiàn)象。

在袁軍看來,清遠(yuǎn)東城如今的繁華離不開市政配套的完善以及房地產(chǎn)商的開發(fā)。她自己如今也成為了東城房產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中的一份子。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究所所長(zhǎng)李志,也將清遠(yuǎn)東城的發(fā)展視為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)新時(shí)代。

東城如何用十年時(shí)間造就了清遠(yuǎn)樓市發(fā)展的新時(shí)代?十年繁華之后的東城,又該如何迎來新生?

定位宜居　大盤崛起

居民:東城現(xiàn)在越來越熱鬧了

9月20日晚上八點(diǎn),清遠(yuǎn)東城鳳城廣場(chǎng)上,居住在附近的居民正三三兩兩來到廣場(chǎng)上悠閑地散著步。對(duì)于市民王阿姨來說,每天晚上到鳳城廣場(chǎng)來散散步鍛煉一下已成為了生活中的一種習(xí)慣,江濱公園也建好之后,她和老伴每天散步走的距離就更遠(yuǎn)了。當(dāng)初選擇購(gòu)買陽(yáng)光嘉園的房子,兩位老人看中的就是鳳城廣場(chǎng)以及江濱公園這兩個(gè)難得的休閑場(chǎng)所。

“廣場(chǎng)和江濱公園修起來后,沿江路這一片的樓盤住進(jìn)來的人就多了很多,每天在廣場(chǎng)上散步的人感覺也越來越多。”王阿姨說。為了選擇清靜而住進(jìn)東城的王阿姨,近一年來發(fā)現(xiàn),如今的東城,開始有了曾經(jīng)居住在舊城時(shí)的喧囂。

原本住在附城的邱先生一家賣掉了原有的住房,和身邊的幾個(gè)朋友一樣選擇在天湖酈都購(gòu)買了新房。邱先生選擇東城的原因,一是自己很多的朋友在買房時(shí)都選擇了東城,二是在附城生活多年所養(yǎng)成的生活習(xí)慣。

“舊城這種熱鬧的生活環(huán)境我們已經(jīng)習(xí)慣了,逛下商場(chǎng),吃個(gè)夜宵,舊城都很便利,到其他地方還真的不太習(xí)慣,東城距離舊城很近,樓盤也多,所以就選擇在東城買房。”邱先生說。

袁軍與家人目前仍住在小市,但與王阿姨一樣,她也選擇在東城金多利九龍灣購(gòu)買了自己的第二套房。“當(dāng)初選擇購(gòu)買的是大戶型,也不完全是抱著投資的目的去買,如果能升值更好,沒賣出去的話也可以留著自己住,改善一下目前的居住條件。”袁軍說。不過按照現(xiàn)在東城的發(fā)展趨勢(shì),袁軍對(duì)于自己的選擇越來越充滿信心。

大盤進(jìn)駐是城市東擴(kuò)必然格局

東城市民所倚重的鳳城廣場(chǎng)的建成,直接刺激了東城開發(fā)的步伐。早期進(jìn)入東城開發(fā)的清遠(yuǎn)本土開發(fā)商樵順地產(chǎn)在該廣場(chǎng)附近相繼開發(fā)了錦江豪苑、陽(yáng)光嘉園兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。此后樵順又相繼開發(fā)了天湖酈都、新時(shí)代嘉園。在東城建設(shè)的十年時(shí)間里,樵順共開發(fā)了四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,成為在東城開發(fā)項(xiàng)目最多的地產(chǎn)商。

凱景中央首座,敏捷東城水岸,御景東方,金多利九龍灣,東方明珠花園,東城雅居等拔地而起。如今在東城大道沿線幾百米范圍內(nèi),已陸陸續(xù)續(xù)集中建起了十余個(gè)樓盤,東城樓市的蛋糕越做越大。

華南一些知名房企進(jìn)入清遠(yuǎn)市場(chǎng),也多把目光集聚在東城版塊,且大多屬于大規(guī)模、大體量樓盤。最早進(jìn)入東城的清遠(yuǎn)奧園,占地面積近十萬平米,時(shí)代地產(chǎn)旗下時(shí)代傾城占地面積20多萬平方米,敏捷地產(chǎn)2011年在東城取得了近50萬平方米用地。今年初保利地產(chǎn)新取得地塊占地面積超48萬平方米。

從清遠(yuǎn)整個(gè)城市功能定位來看,東城版塊定位為“宜居”,重點(diǎn)打造宜居人居,宜居環(huán)境。這也成為各大地產(chǎn)商爭(zhēng)相進(jìn)入東城的重要原因。相較于此前以單體樓為主的舊城,李志把清遠(yuǎn)東城的樓市發(fā)展稱作“大盤時(shí)代”。這個(gè)時(shí)代的到來,既是全國(guó)整體樓市蓬勃發(fā)展的結(jié)果,也是清遠(yuǎn)城市東擴(kuò)的必然結(jié)局。

三大利好助東城升級(jí)

在眾多地產(chǎn)商進(jìn)駐東城之后,東城現(xiàn)有的開發(fā)格局大體上已經(jīng)確定。在李志看來,目前最重要的一點(diǎn)是如何來通過一系列配套設(shè)施的規(guī)劃,提升整個(gè)版塊的居民居住品質(zhì),真正實(shí)現(xiàn)東城“宜居”的目標(biāo)。

利好1　容積率下降　為公共配套騰出空間

雖然退休之后逛大商場(chǎng)的機(jī)會(huì)并不是太多,但每次到了集中采購(gòu)的時(shí)候,王阿姨和老伴都要坐上公交往舊城的大商場(chǎng)跑,再或者碰到身體抱恙時(shí),家門口也沒有合適的醫(yī)院可以去看一下病,還得去到新人醫(yī)或中醫(yī)院。這些都是王阿姨覺得生活上不太方便的地方。

在李志看來,目前樓盤林立的東城,在公共服務(wù)配套方面其實(shí)是存在一定的不足。整個(gè)東城版塊內(nèi)沒有大型的醫(yī)院,也不像新城版塊一樣有眾多知名的學(xué)校撐起教育資源。

在本月初清遠(yuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局官方網(wǎng)站上,相繼公布了東城、舊城、小市、橫荷四大片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃草案。事實(shí)上,針對(duì)東城片區(qū)的規(guī)劃方案,早在2011年就曾公布過一次,但由于2013年省政府批準(zhǔn)的《清遠(yuǎn)市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》有部分修改,且上輪控制性詳細(xì)規(guī)劃的居住用地容積率偏大,公共服務(wù)設(shè)施配套不足,缺乏公共綠地等,此次公布的規(guī)劃草案正是針對(duì)上一輪控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行的調(diào)整與改進(jìn)。

此次公布的規(guī)劃涉及到的范圍為包括筆架河?xùn)|岸,由平安中路、東城大道,鳳翔北路和附城大道四條道路圍合區(qū)域,用地面積約為435.45公頃,合6532畝。

與前一次公布的方案相比,新規(guī)劃草案最大的變化之一是對(duì)樓盤容積率有了新的要求。方案調(diào)整后規(guī)劃計(jì)容用地面積為358.24公頃(扣除總規(guī)道路與水域面積),規(guī)劃綜合容積率為2.97(總建筑面積1建設(shè)用地面積),原規(guī)劃降低了0.43,居住用地平均容積率3.3,比原規(guī)劃降低了0.46。

公共配套方面新方案較此前舊的規(guī)劃也有所增加。在未來六年內(nèi)東城將新增1個(gè)片區(qū)級(jí)體育公園和3個(gè)社區(qū)體育公園。在教育資源方面,新舊版本規(guī)劃的初中學(xué)校數(shù)量不變,均為兩所,但班級(jí)數(shù)量從原來的96班減少到78班。小學(xué)學(xué)校規(guī)劃增加1所,班級(jí)由原來的114班增加到144班。商業(yè)方面原定的大學(xué)西路沿街商鋪取消。

除了市政規(guī)劃,事實(shí)上,針對(duì)目前東城的發(fā)展現(xiàn)狀,一些地產(chǎn)開發(fā)商也在自覺地進(jìn)行著一些配套設(shè)施的開發(fā)。由樵順地產(chǎn)打造的樵順商業(yè)廣場(chǎng),總建筑規(guī)模超20萬平米,商業(yè)部分建筑面積約12萬平米,集購(gòu)物、休閑、娛樂等于一體,將彌補(bǔ)目前東城版塊缺乏大型商業(yè)廣場(chǎng)的缺陷。另一個(gè)較大的商業(yè)地段是東瀚清城,其中一部分用地性質(zhì)為商業(yè)用地,據(jù)規(guī)劃局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù),該項(xiàng)目占地26111.52平方米,總建筑面積131104平方米,其中商業(yè)建筑面積37143.7平方米,辦公建筑面積24408.3平方米,商務(wù)公寓建筑面積36962.7平方米。

基礎(chǔ)教育方面,由時(shí)代傾城引進(jìn)的華師附小成為東城教育資源添了濃墨重彩一筆。記者走訪東城各大樓盤也了解到,目前東城大多數(shù)樓盤包括樵順天湖酈都、幸福里等都有自建幼兒園的計(jì)劃。

李志還介紹,根據(jù)東城宜居版塊的定位,政府規(guī)劃未來還會(huì)把飛來峽做一個(gè)旅游區(qū),如果這一塊起來了的話,東城獲益最大。此前有北京的投資方向規(guī)劃局咨詢,在清遠(yuǎn)能不能做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?在李志看來,飛來峽峽谷的人居環(huán)境是非常好的,空氣、水的質(zhì)量都非常好,這些都是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展極為有利的條件。

利好2　時(shí)代橋開通　區(qū)域內(nèi)外交通升級(jí)

在此前本報(bào)舉辦的東城宜居競(jìng)爭(zhēng)力研討會(huì)上,清遠(yuǎn)時(shí)代傾城營(yíng)銷部經(jīng)理石磊總結(jié)了東城版塊樓市發(fā)展的兩大優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)之一正是東城距離舊城近,是一個(gè)適合居住的片區(qū),可依附舊城而發(fā)展。第二個(gè)優(yōu)勢(shì)在石磊看來就是便于規(guī)劃,東城是一個(gè)很難得的能夠進(jìn)行連片開發(fā)的地區(qū)。

東城這兩大優(yōu)勢(shì)的突顯,都建立在東城版塊交通的便捷之上。

由北往南穿東城而過的筆架河,形成一道天然的屏障,將舊城與東城兩個(gè)片區(qū)分開。東城要想依附舊城而發(fā)展,首先要建立連接舊城的交通要道。此前將東城與舊城連接起來的筆架橋,由于交通壓力過大,已無法滿足東城與舊城兩地交通需求。而隨著東城新區(qū)二期的開發(fā),筆架橋面臨的交通壓力更大。本月中旬開通的時(shí)代橋,正好破解了這一難題。

時(shí)代橋工程西起匯祥路與橋北路交叉口,向東延伸穿過白馬朗片區(qū),跨越筆架河,連接?xùn)|城的筆架北路與時(shí)代路交叉口。該橋總長(zhǎng)約303米,橋面寬26米,人行道寬約2米,雙向6車道。時(shí)代橋通車后,在東城二期新區(qū)北部區(qū)域置業(yè)的市民,不需要再走東崗路、橋北路等容易塞車路段,只需5分鐘就可從東城進(jìn)入舊城商圈。

加上此前連通東城與舊城的附城大道、沿江路、筆架橋,至此連通東城與舊城的交通要道增加到了四條,東城各個(gè)區(qū)域里的市民都可以快速進(jìn)入舊城商圈。在當(dāng)前東城版塊商業(yè)配套還不十分完善的情況下,對(duì)于拉動(dòng)?xùn)|城版塊的發(fā)展十分重要。邱先生一家東城居住舊城生活的規(guī)劃也因東西交通的暢通而變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

除了與外部版塊的交通連接,東城版塊內(nèi)部道路網(wǎng)的建設(shè)也接近完善。根據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的規(guī)劃,東城內(nèi)部規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為“四橫六縱”。“四橫”由北往南依次為:附城大道、大學(xué)西路、石古墩路、東城大道。“六縱”由東至西依次為:平安中路、時(shí)代路、東崗路、海逸路、金碧路、鳳翔北路。

自2010年?yáng)|城新區(qū)二期建設(shè)開始實(shí)施,海逸路、金碧路等東城區(qū)域內(nèi)部要道向北延伸連接至附城大道。如果說之前的東城開發(fā)還集中在北江沿岸一帶的話,那么東城內(nèi)部這些道路的修建,也帶動(dòng)著地產(chǎn)開發(fā)深入到東城版塊的心臟地帶。新時(shí)代嘉園、東城水岸、幸福里等一批地產(chǎn)項(xiàng)目正是在東城中心區(qū)域開發(fā)起來。

利好3　省職教基地建設(shè)　帶動(dòng)城市空間擴(kuò)容

由清遠(yuǎn)市自主引入的兩所民辦高職院校———廣東嶺南職業(yè)技術(shù)學(xué)院和廣東碧桂園職業(yè)學(xué)院將在九月開始招生,兩所學(xué)校迎來首批2800余名學(xué)子。這使得清遠(yuǎn)大學(xué)城的學(xué)校數(shù)量增加到六所,其他四所學(xué)校分別是清遠(yuǎn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東南華工商學(xué)院、清遠(yuǎn)市工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)校及清遠(yuǎn)市第一中學(xué),共有在校生34000多名。

而據(jù)兩所新遷入的學(xué)校的招生規(guī)劃,未來或?qū)②A來更多的學(xué)生。廣東嶺南職業(yè)技術(shù)學(xué)校清遠(yuǎn)校區(qū)總用地規(guī)模800畝,規(guī)劃總建筑面積為53萬平方米,共有48棟建筑物,預(yù)計(jì)未來學(xué)生人數(shù)將達(dá)15000人左右。廣東碧桂園職業(yè)學(xué)院占地面積約300畝,擬規(guī)劃建筑面積約16.8萬平方米,計(jì)劃招生規(guī)模約4000人。

而根據(jù)省教育廳的安排,明年還將有4所公辦高職院校進(jìn)駐清遠(yuǎn)大學(xué)城,分別為廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東科貿(mào)職業(yè)學(xué)院、廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院。屆時(shí),基地高職教育在校生規(guī)模將達(dá)到10萬人左右。

把眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)的話,根據(jù)清遠(yuǎn)市公布的《省職業(yè)教育示范基地總體規(guī)劃》,清遠(yuǎn)大學(xué)城的規(guī)劃期限為2012-2020年,規(guī)劃期末城市建設(shè)用地為1600多公頃,遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地為2100多公頃,規(guī)劃期末人口規(guī)模將達(dá)24萬,遠(yuǎn)景人口規(guī)模更是高達(dá)30萬。

對(duì)于正在建設(shè)中的大學(xué)城教育基地,天湖酈都營(yíng)銷經(jīng)理林鈞認(rèn)為,其對(duì)東城版塊的發(fā)展將會(huì)有極大的帶動(dòng)作用。“大學(xué)城以高職教育為龍頭,中職教育為主題,與勞動(dòng)就業(yè)相銜接的,所以職教基地不僅將構(gòu)建一個(gè)教育發(fā)展的框架,同時(shí)它也將成為清遠(yuǎn)市發(fā)展科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)業(yè)、服務(wù)外包,金融后臺(tái)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)基地。它也必然會(huì)帶動(dòng)清遠(yuǎn)城市空間的擴(kuò)容,也大大促進(jìn)了城市人口的提質(zhì)。這個(gè)基地建成,會(huì)給東城片區(qū)注入新的力量。”

已開建的北江四橋?qū)τ诖髮W(xué)城的發(fā)展來說是一個(gè)極大的利好。北江四橋?qū)⑦B接佛清從高速路,佛(山)清(遠(yuǎn))從(化)高速公路是廣州、佛山、清遠(yuǎn)三市規(guī)劃公路網(wǎng)中的一條快速通道,最大限度拉近省職教基地與珠三角的時(shí)空距離。北江四橋也成為大學(xué)城建設(shè)最重要的交通配套設(shè)施。

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